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Acquisition de la société immobilière : Une société est dite « immobilière » lorsqu’elle a pour seul ou pour principal actif, un immeuble ou un ensemble immobilier. Les sociétés immobilières sont de nombreux types. Certaines ont un patrimoine important composé d’un grand nombre d’immeubles et quelques-unes sont cotées. Certaines ont une activité purement patrimoniale, d’autres ont une activité de promotion, rénovation, achat vente, etc. Certaines peuvent avoir d’autres actifs à côté de leur actif immobilier prédominant, notamment des actifs industriels ou commerciaux hérités de leurs activités antérieures.

Acquisition du foncier : Le droit de construire est un attribut du droit de propriété sur le sol. La vente du sol est alors le moyen le plus classique pour transférer ce droit. Mais le droit d’édifier une construction peut aussi être détaché de ce droit de propriété du sol dans le cadre de contrats spécifiques.

Acte authentique : Acte juridique dont la rédaction est confiée à un officier public et qui en retire une force probante particulière.

Administrateur de biens : Mandataire assurant la gestion d’immeubles d’habitation et de locaux commerciaux pour le compte de propriétaires, personnes physiques ou morales.

Agent immobilier : Spécialiste de la transaction immobilière, il s’entremet afin de mettre en relation acheteurs et vendeurs, bailleurs et locataires de biens immobiliers.

Asset management (la gestion de patrimoine) : Consiste à gérer un ou plusieurs actifs immobiliers dans le but d’en optimiser la performance financière en relation avec une politique prédéterminée.

Avis de valeur : S’il n’a pas été procédé par l’expert à une visite de l’immeuble, il ne s’agira pas d’une expertise, mais d’un simple avis de valeur ou d’une estimation sur dossier.

Bail : Contrat par lequel une personne (le bailleur) s’engage à fournir à une autre personne (le preneur ou locataire) la jouissance d’un bien pendant un certain temps et moyennant rémunération.

Bail à construction : Contrat par lequel le propriétaire d’un terrain urbain loue celui-ci à un preneur qui s’engage à édifier sur ce terrain un ou plusieurs immeubles.

Bail commercial : Bail d’un immeuble affecté à l’exploitation d’un fonds de commerce appartenant à un commerçant, un industriel ou un artisan.

Bail dérogatoire : Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger à l’application du statut des baux commerciaux à condition que la durée totale du ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans, d’après les termes de l’article L.145-5 du code de commerce, dans sa rédaction postérieure à la loi du 4 août 2008, dite loi LME. Ces baux conclus hors statut sont soumis aux seules dispositions du droit commun relatives aux baux et, notamment aux articles 1714 à 1762 du code civil.

Bail emphytéotique : Bail de longue durée de 18 à 99 ans, portant sur un immeuble et conférant au preneur (emphytéote) un droit réel.

Bail professionnel : Il s’agit du contrat conclu entre le propriétaire d’un local et un professionnel libéral (médecin, notaire, avocat, infirmière, etc.) ou non. Le bail obéit à un statut juridique minimum d’ordre public, fixé en 1989, qui différencie la location professionnelle du bail d’habitation comme du bail commercial.

Baux de longue durée : Trois baux de longue durée existent en droit français : le bail à construction, le bail emphytéotique et la concession immobilière. Ils se distinguent des baux ordinaires par leur longue durée (18 ou 20 ans minimum selon le type de contrat) et leur régime juridique qui échappe au droit commun du louage.

Blocage des loyers : Fait d’arrêter leur évolution, c'est-à-dire l'augmentation de leur prix. Quand on parler de blocage des loyers, c'est généralement au moment où il y a changement de locataire, moment où l'augmentation du loyer peut être la plus forte, l'augmentation annuelle étant quant à elle modérée par la loi selon l'indice de référence (IRL) publié par l'Insee et adossé à l'inflation.

Cadastre : Registre communal contenant les délimitations et définitions des terrains.

Cahier des charges : Ensemble des clauses et conditions fixées pour l’exécution d’un contrat ou en vue d’une vente par adjudication.

Carrez (loi) : Cette loi vise à améliorer la protection des acquéreurs de lots en copropriété en instaurant une garantie de superficie. Elle oblige le vendeur à informer l'acquéreur sur la superficie du lot vendu par une mention devant apparaître dès le premier acte signé.

Caution : Personne qui garantit une obligation contractée par un tiers.

Cession de bail : Technique de crédit dans laquelle l'emprunteur transfère au prêteur, dès le départ, la propriété d'un bien que l'emprunteur rachète progressivement, suivant une formule de location assortie d'une promesse unilatérale de vente.

Cession de promesse : Convention par laquelle le cédant cède les droits et obligations personnelles qu’il tient d’une promesse unilatérale de vente ou d’une promesse synallagmatique de vente. La cession d’une vente unilatérale de vente doit être soumise à la formalité de l’enregistrement sous peine de nullité, si elle n’est pas consentie par acte authentique.

Changement de destination : La transformation d’un local ayant pour objet de modifier l’usage pour lequel la construction de ce local a été autorisée, constitue un changement de destination.

Charges de copropriété : Créances du syndicat sur les copropriétaires, nées du fonctionnement ou de l’entretien des parties communes de l’immeuble, réparties selon le règlement de copropriété, décidées ou entérinées par décision de l’assemblée générale.

Charges foncières : Part que représente, dans la constitution du prix d’un immeuble à construire, la part attribuée au terrain, vendu ou loué, servant d’assiette à la construction.

Charges locatives : Appelées également charges récupérables, ce sont des frais engagés et payés par le bailleur mais répercutés ensuite auprès du locataire. La liste exhaustive des charges locatives est établie par le décret du 26 août 1987. Le propriétaire ne peut donc réclamer aucune charge supplémentaire si elle ne figure pas dans cette liste.

Clauses pénales : Disposition contractuelle qui a pour but de déterminer à l’avance quelle sera la sanction pécuniaire applicable au cas où l’une des parties n’exécuterait pas ses obligations. Elle peut être révisée par le juge, à la hausse comme à la baisse, lorsqu’elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Concession immobilière : Contrat spécifié passé entre un propriétaire d’immeubles bâtis ou non bâtis et un concessionnaire, pour une durée minimale de vingt années, excluant toute reconduction.

Conditions suspensives : Contenues dans un avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente), les conditions suspensives suspendent l'exécution du contrat à la survenance d'un évènement. Le contrat ne prendra effet que lorsque l'évènement prévu se réalisera.

Conseil en immobilier d’entreprise : Bien qu’il soit spécialisé dans ce secteur, ce professionnel est avant tout un agent immobilier. C’est ainsi un intermédiaire professionnel rémunéré, chargé d’intervenir de manière habituelle dans la négociation et la conclusion d’actes juridiques portant sur les biens d’autrui tels que les ventes d’immeubles et fonds de commerces, la location de bureaux ou boutiques, l’acquisition de terrains à bâtir ou de droits à construire. Sa mission consiste à rapprocher les parties moyennant le versement d’une commission. Il exerce fondamentalement une activité d’entremise.

COS (Coefficient d’Occupation des Sols) : Cette notion permet de déterminer la Surface de plancher Hors Œuvre Nette de la construction (SHON) admissible sur un terrain donné.

Crédit-bail immobilier : Technique de financement d’un bien immobilier qui, par contrat de louage et amortissement de sa valeur en capital, permet à une entreprise d’entrer en possession de locaux convenant à ses activités.

Déclaration d’intention d’aliéner : Acte par lequel un propriétaire dont l’immeuble, à la veille d’être vendu, est situé dans une zone où un droit de préemption peut être exercé, fait connaître au préempteur les conditions de la transaction.

Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les clefs en mains et les comptes propres.

Dépôt de garantie : Somme remise au bailleur par le locataire afin de garantir l’exécution des obligations contractuelles auxquelles le preneur est assujetti par les dispositions du bail.

Disponibilité immédiate : Evaluation des surfaces immédiatement disponibles.

Droit au bail : Le droit au bail est un élément du fonds de commerce, même s'il existe des fonds de commerce sans droit au bail. Il s'agit de la somme que le cessionnaire (acheteur du fonds de commerce) paye au cédant (vendeur du fonds de commerce). S'il est versé au propriétaire lors de la première signature d'un bail commercial, il s'appelle alors "droit d'entrée". En contrepartie, il accorde tous les droits garantis par les baux commerciaux.

Droit au renouvellement : Le droit au renouvellement du bail est la clé de voûte du statut des baux commerciaux. Sa mise en œuvre n’est toutefois pas automatique et le bailleur a toujours le droit de le refuser sans motif, à condition d’offrir de payer en remplacement une indemnité d’éviction.

Droit de préemption : Obligation de la part du propriétaire, désireux de céder son immeuble, de proposer au préalable cette acquisition à un bénéficiaire déterminé par loi (personnes morales de droit public, exemple : communes, départements…).

Droits d’enregistrement : L’acquisition d’un immeuble (à usage professionnel ou d’habitation) est en principe soumise à des droits d’enregistrement s’élevant à 5,19% se décomposant de la façon suivante : - Droit départemental : 3,60%. Le droit départemental peut être révisé à la baisse par les conseils généraux sans que ces modifications puissent avoir pour effet de le réduire à moins de 1%. – Taxe communale : 1,20%. – Prélèvement pour frais d’assiette : 2,50% du droit départemental, soit 0,09% de la base. – Taxe additionnelle au profit de l’Etat : 0,20%. – Salaire du conservateur : 0,10%.

Durée du bail commercial : Tous les baux commerciaux ont une durée minimum de 9 ans. Le contrat peut bien sûr fixer une durée supérieure mais en aucun cas inférieure. Le locataire peut quitter le local commercial à la fin de chaque période de 3 ans. Il doit faire part de sa décision au propriétaire au moins 6 mois avant la date prévue et cela via un huissier, un simple courrier recommandé de suffisant pas

Expertise immobilière : Examen de terrains ou de bâtiments, afin d’en estimer la valeur, destiné à apporter aux éventuels acquéreurs ou détenteurs des éléments d’appréciation de ces biens.

Expropriation : Ensemble des moyens et procédures utilisés par une autorité expropriante pour contraindre les détenteurs de biens fonciers et de droits immobiliers à céder ceux-ci.

Franchise : La franchise est un accord par lequel une entreprise existante accorde à une autre entreprise le droit d'exploiter un commerce dans le but de commercialiser des produits et ou des services en conformité avec le concept du franchiseur.

Hoguet (loi) : Législation réglementant l'activité des professionnels de l'immobilier (agent immobilier, administrateur de biens, syndic de copropriété, marchand de listes, ...). L'objet de cette loi du 2 janvier 1970 est d'encadrer les conditions d'accès et d'exercice de ces professions.

Immeuble ancien : Immeuble datant du début du siècle.

Immeuble de grande hauteur (IGH) : Immeuble de bureaux supérieur à huit étages.

Immeuble de standing : Notion qualitative désignant un immeuble neuf, rénové ou restructuré avec une architecture moderne. Les équipements techniques sont performants et l’aménagement intérieur y est de qualité.

Immeuble intelligent : Immeuble de bureaux qui, par ses équipements, réseaux techniques de communication et moyens matériels, apporte à l’entreprise des gains de productivité.

Indexation : Action de lier dans un contrat à exécution successive les variations de valeurs des prestations respectives des parties à celle d’un indice de référence déterminé.

Investisseurs institutionnels : Etablissements publics ou privés, organismes, institutions financières et mutualistes qui, en raison de leur fonction et des garanties qu’ils sont légalement tenus d’apporter au public, investissement pour partie les fonds qu’ils détiennent sur le marché immobilier.

Lease back : Le lease-back est une procédure par laquelle une firme propriétaire d'un bien d'équipement ou à usage professionnel le cède à une société de crédit-bail, qui le remet immédiatement à sa disposition par une opération de crédit-bail mobilier ou immobilier selon la nature du bien cédé. De telles opérations ont essentiellement pour but de procurer à l'entreprise des capitaux à long terme pour financer des immobilisations nouvelles, ou de consolider des crédits relais à court terme pour rééquilibrer le bilan. Cet artifice disparaît lors de l'établissement de comptes consolidés.

Lettre d’intention : La lettre d’intention est un document matérialisant l’engagement moral que prennent les parties signataires de leur volonté ou de la possibilité de s’engager ultérieurement sur les termes d’une transaction. La lettre d’intention permet donc de mener à bien un projet tout en se réservant la faculté de ne pas conclure le contrat.

Loyer économique : Le loyer économique correspond au loyer effectivement payé par le locataire, déduction faite des franchises et remises commerciales.

Loyer facial : Le loyer facial correspond à la valeur figurant sur le bail signé entre le propriétaire d’un bien et son locataire.

Loyer prime : Moyenne pondérée des 10 transactions les plus élevées en termes de valeurs locatives, recensées au cours des six derniers mois et portant sur une surface supérieure ou égale à 500 m² dans une zone géographique donnée.

Maître d’œuvre : Spécialiste de la construction et de ses composants, qui concourt à la mise en œuvre et à l’édification de bâtiments publics ou privés par assistance à la maîtrise d’ouvrage.

Mandat : Contrat par lequel une personne charge une autre de la représenter pour accomplir des actes juridiques.

Mandat exclusif : Il engage le mandant à ne traiter que par l’intermédiaire de l’agence. Si vous réalisez la vente directement avec l’acheteur ou par le biais d’une autre agence, l’agence titulaire d’un mandat exclusif sera en droit de réclamer sa commission.

Marchand de biens : C’est en quelque sorte un « commerçant en biens immobiliers » ainsi que le définit un rapport public de juin 1991 : il acquiert de façon habituelle des immeubles pour les revendre. Il en est ainsi temporairement le propriétaire avec la plénitude des droits et obligations qui s’attachent à cette qualité. L’activité de marchand de biens consiste principalement à valoriser l’immeuble acquis en vue de sa rente : une division de l’immeuble par lots, des travaux de rénovation des parties communes ou privatives, une libération des locaux loués ou, au contraire, une relocation sont autant d’outils tendant à améliorer l’état et le rendement du bien.

Nue-propriété : Démembrement du droit de propriété ; le nu-propriétaire ne détient pas l’usufruit de la chose tant que l’usufruitier exerce son droit.

Pacte de préférence : Convention par laquelle le propriétaire d’un bien immobilier s’engage, vis-à-vis d’un acheteur virtuel, à ne pas aliéner ce bien sans que cet acheteur en soit informé et que sa décision soit prise d’acquérir ou de refuser le bénéfice octroyé par le pacte.

Pas de porte : Egalement appelé droit au bail ou droit d’entrée. Indemnité payée par le locataire au propriétaire généralement lors de la conclusion d’un bail commercial. Il représente, le plus souvent, la contrepartie pécuniaire du droit au renouvellement conféré au locataire par le bail commercial. Il peut être également considéré comme un supplément de loyer, dès lors que son loyer est inférieur à ceux pratiqués pour des commerces identiques.

Portefeuille : Un portefeuille immobilier représente une certaine quantité de biens immobiliers détenus par un investisseur (personne physique ou morale). Un portefeuille immobilier comprend donc des biens immobiliers qui peuvent être détenus directement ou indirectement à travers des produits de placement tels que les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI) ou les Sociétés Civiles Immobilières (SCI).

Pré-commercialisation : Engagement d’un utilisateur plus de 6 mois avant la livraison effective de l’immeuble.

Préemption : Anéantissement d’un acte ou extinction d’une action par écoulement d’un certain délai.

Promesse unilatérale de vente : Promesse dans laquelle le promettant donne au bénéficiaire la faculté d’acquérir son bien, sans que ce dernier soit tenu d’acquérir dans le délai imparti.

Promoteur : Il se situe entre l’investisseur et le constructeur. Constructeur non réalisateur, il fait construire un immeuble dont il assure le plus souvent la commercialisation, mais il peut aussi concevoir un projet à la demande d’un maître de l’ouvrage et le mener à son terme. Il est selon le cas, vendeur ou prestataire de services. Dans tous les cas, c’est un coordonnateur, intermédiaire essentiel dont l’intervention englobe diverses opérations techniques, financières, administratives et juridiques.

Property management : Ensemble des conseils et des services pratiques permettant d’administrer et de valoriser un patrimoine immobilier sur la durée (gérance, syndic, gestion technique, gestion des travaux…).

Publicité foncière : Formalité qui a pour objet d’informer les tiers de toute transmission de propriété d’un bien immobilier. Elle est assurée par les conservations des hypothèques et donne lieu au paiement de la taxe de publicité foncière (TPF).

Raffarin (loi) : La loi Raffarin du 5 juillet 1996 (relative au développement et à la promotion du commerce et de l'artisanat) a modifié la loi Royer de 1973. Désormais, sont soumises à autorisation toute création de magasins de plus de 300 m2 et toute extension de surface. Par ailleurs, les changements de secteur d'activité des magasins de surface supérieure à 2 000 m2 sont également soumis à autorisation. Ce seuil est ramené à 300 m2 lorsque l'activité nouvelle du magasin est à prédominance alimentaire.

Règlement de copropriété : Le règlement de copropriété est un document obligatoire publié à la Convention des hypothèques, qui définit les parties communes et privatives de l’immeuble et organise le fonctionnement de celui-ci. Chaque copropriété y adhère obligatoirement.

Reprise (droit de) : Prérogative conférée par la loi au propriétaire de reprendre, dans certaines conditions, le local à l’expiration du bail.

Servitude : La servitude d’intérêt privé est un attribut accessoire du droit de propriété qui s’exerce au détriment d’un bien immobilier ou foncier qu’elle déprécie à l’avantage d’un bien voisin qu’elle favorise. La servitude administrative est un attribut de la collectivité au profit de l’intérêt public.

Sous-location : Contrat par lequel un locataire donne à bail tout ou partie de l’immeuble qu’il a pris en location d’une tierce personne.

Surface hors œuvre brut (SHOB) : Somme des surfaces de planchers d’une construction, quel que soit le nombre de ses niveaux.

Surface hors œuvre nette (SHON) : Somme des surfaces égales à la surface hors d’œuvre brute (SHOB), après déduction des surfaces de combles et sous-sols non aménageables ni exploitables pour l’habitation (ou pour des activités professionnelles, des balcons, des surfaces non closes et des espaces de stationnement).

Surface utile brute locative : Elle est égale à la SHON déduction faite des éléments structuraux (plateaux, murs extérieurs, refends…) des locaux techniques hors combles et sous-sol (chauffage, ventilation, poste EDF, commutateur téléphonique, …) et les parties communes non exclusivement réservées à l’usage d’un locataire ou d’un copropriétaire. Elle peut se décomposer en trois éléments : les circulations horizontales, les sanitaires et locaux à usage social et les locaux classés selon leur nature d’usage (surfaces de bureaux commercial ou administratif, surfaces de stockage, surfaces de production et assimilées, surfaces de recherches fondamentales, autres surfaces).

Taux de capitalisation : Le taux de capitalisation immobilier est utilisé pour calculer le prix de vente d'un bien à partir de son loyer.

Taux de vacance : Ratio mesurant le rapport entre le stock immédiat et le parc total de bureaux existants.

Taxe foncière : Elle est due par la personne propriétaire au 1er janvier de l'année d'imposition. En cas de vente de l'immeuble, le vendeur et l'acquéreur peuvent prévoir, dans l'acte de vente, le partage de cet impôt entre eux.

Taxe professionnelle : La taxe professionnelle est un impôt direct sur les personnes physiques ou morales dans le cadre de leur activité professionnelle, industrielle ou commerciale. Cet impôt est perçu par les collectivités territoriales.

Taxe sur les bureaux : Toutes les personnes physiques ou morales exerçant une activité professionnelle non salariée sont soumises à la taxe professionnelle. Son assiette comprend notamment la valeur locative des locaux utilisés pour exercer l’activité. Lorsque les locaux sont loués, ils sont compris dans la base imposable du locataire.

Transfert de propriété : Un transfert de propriété est le transfert du droit de propriété d'une personne à une autre personne.

Usage : Règle coutumière, spécifique à un groupe ou à une profession qui, en raison de la pratique ancienne qui l’établit, a acquis une force juridique.

Usufruit : Droit réel, démembrement du droit de propriété, conférant à son titulaire l’usage, la jouissance et la perception des fruits et revenus d’un bien meuble ou immeuble.

Valeur locative de marché : La valeur locative de marché correspond au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d’un bien immobilier, aux clauses et conditions usuelles des baux, pour une catégorie de biens et dans une région donnée. La valeur locative de marché est exprimée hors droit de bail, hors TVA, et hors charges locatives refacturées au locataire.

Vente par lot : Pratique qui consiste, pour le propriétaire d’un immeuble entier, à procéder à sa vente lot par lot. Cette vente par lot se fait parfois en deux temps. Dans un premier temps, le propriétaire vend l’immeuble en bloc à un investisseur puis, dans un second temps, celui-ci divise l’immeuble en lots et les vend en ayant ou non réalisé des travaux.